Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi Davası Davası Nedir?
Son günlerde kiraya verenin, kiracıya karşı açmış olduğu kiralanan taşınmazın tahliyesi davalarında ciddi artış olduğunu görüyoruz.Kiralan Taşınmazın Tahliyesi Davası Bu yazımızda kiralanan taşınmazın tahliyesi davasını hangi sebeplerle açabiliriz, hangi sürede açabiliriz, hangi mahkeme görevli ve yetkilidir gibi sorulara değineceğiz.
Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi Davası davası Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.350- m. 356 arasında düzenlenmiştir. Aynı şekilde taşınmazın tahliyesi ile ilgili hükümler İcra İflas Kanununda da mevcuttur. Kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesi konusuna başka yazımızda değinilecektir.
Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle Taşınmazın Tahliyesi (TBK m. 350)
- Kiralananı, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu
Kiraya veren söz konusu durumda kiralananı 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralayamaz.
- Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız hale gelmişse
Kiraya veren yeniden inşa amacı ile kiracıyı taşınmazdan tahliye ettiyse, söz konusu taşınmazı eski hali ile haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl geçmeden başkasına kiralayamaz. Taşınmazın yeniden inşası veya imarı halinde eski kiracının bu taşınmazı kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Kiraya veren öncelik hakkına ilişkin kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Kiracı, öncelik hakkını yazılı bildirimden itibaren 1 ay içerisinde kullanmalıdır.
Kiraya veren bahsettiğimiz kiraya verme yasağına ve belirtilen öncelik hakkına uymadığı takdirde kiracıya son kira yılında ödenen yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödeyecektir.
Kiraya veren, yukarıda belirtilen durumlar söz konusu olduğunda belirli süreli sözleşmelerde belirli sürenin sona ermesinden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açabilir.
Kiralan Taşınmazın Tahliyesi Davası,Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya veren 6 aylık fesih dönemi için 3 ay önceden fesih bildiriminde bulunmalıdır. Ancak fesih bildirimi karşısında kiracı henüz kiralananı boşaltmamışsa kiraya veren, 1 ay içerisinde tahliye davası açabilecektir.
- Kiralananı sonradan edinen kişinin, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu
Yeni malik kiralananı edindiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde söz konusu durumu kiracıya yazılı şekilde bildirmelidir. 1 ay içerisinde kiracının kiralananı boşaltmaması halinde kiraya veren 6 ay sonra taşınmazın tahliyesi davası açabilecektir.
TBK m.351/2’ye göre ise kiralananı sonradan edinen kişi kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde de dava hakkını kullanabilecektir.
Kiracıdan Kaynaklanan Taşınmazın Tahliyesi Sebepleri (TBK m.352)
- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa
Kiraya veren söz konusu tarihten itibaren 1 ay içerisinde icra yolu veya dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.
- Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa
Kiraya veren kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda iki haklı ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içerisinde dava açarak kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.
- Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa
Kiraya veren bu durumda kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren 1 ay içerisinde sözleşmeyi dava yoluyla sonlandırabilir.
TBK m.353 uyarınca kiraya veren dava açma süresinde söz konusu davayı açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılacaktır.
Kiralanan taşınmazın tahliyesi davası, süresinde açılmadığı takdirde dava usulden reddedilecektir.
Yukarıda saymış olduğumuz dava nedenleri sınırlı sayıdadır ve zayıf taraf olan kiracı aleyhine değiştirilemez niteliktedir.
KİRALANAN TAŞINMAZIN TAHLİYESİ DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Kiralanan taşınmazın tahliyesi davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
Yetkili mahkeme ise;
- Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi
- Davalının yerleşim yeri mahkemesi
- Sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi
Şeklinde sayılabilir. Taşınmazın tahliyesi davaları taşınmazın aynından kaynaklanmadığı için taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili mahkeme değildir.
Herhangi bir hak kaybına uğramamak açısından tahliye davası sürecinde avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmeti almak oldukça önemlidir.
Av. Ayşenur Banu PEHLİVAN, kiralanan taşınmazın tahliyesi davalarında müvekkillerine her türlü hukuki desteği sağlamaktadır.