Yapı Tatil Zaptı Nedir?, Yapı tatil zaptı (veya yapı tatil tutanağı), ruhsatsız ya da ruhsat eklerine / projeye aykırı şekilde yapılan yapıların tespiti halinde, inşaat faaliyetinin durdurulmasına yönelik idari bir belge ve işlemdir.
- İmar mevzuatına göre (özellikle 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesi), ruhsatsız yapılaşma veya ruhsata aykırı inşaata başlanmışsa, yetkili idareler “yapı tatil zaptı” düzenleyerek inşaatı durdurmak ve mevcut durumu resim, kroki ve yazı ile tespit etmek zorundadır.
- Bu tutanak, usulüne uygun düzenlendiğinde idari yaptırımların (örneğin imar para cezası, yıkım kararı) dayanağı olur.
- Ayrıca idare hukuku açısından bu tutanak, kesin ve yürütülmesi gereken (icrai) bir işlem olarak değerlendirilip doğrudan iptal davasına konu olabilir.
Yapı Tatil Zaptında Bulunması Gereken Unsurlar
Mevzuata ve Danıştay kararlarına göre, yapı tatil zaptı / tutanağında aşağıdaki hususların açıkça yer alması zorunludur:
- Yapının adresi ve amaç (konut, işyeri vb.)
- İnşaatın mevcut durumu — inşaatın hangi aşamada olduğu, kaçıncı kattadır vs.
- Ruhsata / projeye aykırılıkların somut ve ölçülebilir şekilde belirtilmesi-aykırılıkların niteliği, hangi bölümlerde olduğu, kaç m² etkilediği vb
Danıştay 6. Dairesi’nin 07.10.2020 tarih ve E:2019/6602, K:2020/8969 sayılı kararında; “…davalı idare elemanlarınca düzenlenen tespit tutanağında, yönetmeliğe aykırı yapılmış bahçe duvarı kroki üzerinde çizim ile belirtilmiş ise de, inşai faaliyetin metrajına ve inşaat ile ilgili açık ve somut tespitlere yer verilmemesi nedeniyle, 3194 sayılı Kanunda belirtilen usule uygun düzenlenmiş somut, ayrıntılı ve gerekçeli tespitler içeren bir yapı tatil tutanağı düzenlenmeden verilen yıkım ve para cezasının hukuka aykırı olduğuna karar verilmiştir.”
Danıştay 6. Dairesi’nin 14.10.2020 tarih ve E:2019/10761, K:2020/9387 sayılı kararında; “…dava konusu yapı tatil tutanağında “3 bodrum+zemin+6 normal kat+çatı piyesten” oluşan yapının ruhsatsız olduğu belirtilmekle birlikte, yapı alanın “takribi” olarak belirtildiği gibi herhangi bir kroki çizilip ölçülerine de yer verilmediği, ayrıca yapının hangi kısımların hangi parsellerde yer aldığının da açıklanmadığı gerekçesiyle, 3194 sayılı Kanunun 42. maddesinde esas alınan kriterlere uygun olarak para cezasının hesaplanabilmesi için yeterli olmayan, diğer bir ifade ile usulüne uygun düzenlenmeyen dava konusu yapı tatil tutanağında ve bu tutanak esas alınmak suretiyle eksik tespite dayalı olarak verilen para cezasında hukuka uyarlık bulunmadığına karar verilmiştir.”
Danıştay 14. Dairesi’nin 16.05.2018 tarih ve E:2015/8528, K:2018/3740 sayılı kararında ise; “…davalı idare elamanlarınca düzenlenen yapı tatil zaptında tespit esas alınarak imar para cezası verildiği ancak, dava konusu imar para cezasının dayanağı yapı tatil zaptından, davalı idarece aykırılıktan etkilenen alanın nasıl hesaplandığının anlaşılamadığı, yapı tatil zaptında 810 m² toplam inşaat alanının ne şekilde tespit edildiğine ilişkin herhangi bir bilgi veya ölçüm krokisinin bulunmadığı, bu hususun ise temel cezayı etkileyen nitelikte olduğu gerekçesiyle para cezasının hukuka aykırı olduğuna karar verilmiştir.”
İzmir Bölge İdare Mahkemesi 2. İdare Dava Dairesinin 05.11.2020 tarih ve E:2020/97, K:2020/1439 sayılı kararında da; “…yapı tatil tutanağının “174,31 m2’lik yapı kayıt belgesi alınan taşınmazda 218,17 m2 kapalı alan yapıldığının tespit edildiği” şeklindeki ifadeye yer verilmek suretiyle düzenlendiği, bunun dışında tutanakta başkaca somut bir bilgi veya tespite yer verilmediği bu nedenle; 3194 sayılı Kanun’da belirtilen usule uygun düzenlenmiş somut, ayrıntılı, gerekçeli tespitler içeren bir yapı tatil tutanağı düzenlenmeden söz konusu taşınmazın yıkımına ilişkin işlemin hukuka aykırı olduğuna karar verilmiştir.”
4. Kroki, resim ve teknik çizimler ile birlikte belgeye eklenmesi.
5. Ruhsata tabi her yapı için ayrı ayrı düzenlenme şartı.
6. Tutanağın yapı yerine asılmasıyla tebliğ edilme şartı — “Yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla tebliğ edilmiş sayılır” ibaresi kanundadır.
7. Bir nüshasının muhtara bırakılması (zaptın muhtara bildirilmesi).
8. Yapı sahibine süre tanınması — zaptın düzenlendiği tarihten itibaren en çok 1 aylık süre ile ruhsata uygun hale getirme veya ruhsat alma imkânı tanınması (istisnai durumlarda süre verilmeden yıkım kararı alınabileceği de mevcuttur).
9.Yapı tatil tutanağının belediye veya il özel idaresinin ilgili fen elemanı tarafından düzenlenme şartı
Danıştay 14. Dairesinin 26.01.2016 tarih ve E:2014/10677, K:2016/296 sayılı kararı; “…Yapı tatil tutanağını, belediye veya il özel idaresinin ilgili fen elemanı tarafından düzenlenmesi gerekmektedir. Sadece zabıta personeli tarafından tutulan tutanağa dayalı olarak yıkım ve para cezası kararı verilemez.”
Danıştay 14. Dairesinin 07.05.2018 tarih ve E: 2015/7438, K:2018/3323 sayılı kararı; “Aynı şekilde, yapı tatil tutanağını düzenleyecek personelin sadece fen elamanı olması da yeterli değildir. Tutanağın mimar, inşaat mühendisi, harita mühendisi, harita teknikeri, inşaat teknikeri gibi “ilgili fen elemanı” tarafından düzenlenmesi gerekmektedir. Bu nedenle, örneğin çevre mühendisi tarafından düzenlenen yapı tatil tutanağı hukuka aykırı olacaktır.”
Eğer bu unsurlardan biri eksik ya da belirsiz olursa, tutanağın hukuken geçersiz sayılması, idari işlem (yıkım, ceza) dayanağının ortadan kalkması söz konusu olabilir.
Yapı Tatil Zaptının Yasal Sonuçları ve Süreç
- Zapt düzenlendikten sonra inşaat durdurulur ve yapı mühürlenir.
- Zapt, yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır; tebliğden bir nüshası muhtara verilir.
- Zapt tarihinden itibaren en çok 1 aylık süre içinde yapı sahibi ruhsata uygun hale getirme işlemlerini yapmalıdır. Bu süre içinde aykırılıklar giderilirse, mühür kaldırılabilir ve yapı devam ettirilebilir.
- Aykırılıklar giderilmezse, idare yıkım kararı çıkarabilir. Bu yıkım kararı da yapı tatil zaptına dayanır.
- Yapı tatil zaptına karşı veya idare para cezası, yıkım kararının hukuka aykırı yapı tatil zaptına dayanması halinde ilgili idari işleme karşı 60 gün içinde İdare Mahkemesi’nde iptal davası açılabilir . Ayrıca yıkım kararına karşı açılacak davalarda İYUK m.27/2’de düzenlenmiş olan “Uygulanmakla etkisi tükenecek olan idari işlemlerin yürütülmesi, savunma alındıktan sonra yeniden karar verilmek üzere, idarenin savunması alınmaksızın da durdurulabilir.” hükmü uyarınca yürütmenin durdurulması talep edilebilir.
- Usule ya da esasa aykırılık (örneğin aykırılıkların somut şekilde gösterilmemesi, yetkisiz memur tarafından düzenleme, tebliğ usulüne uyulmaması vb.) tespiti davada iptal nedeni olabilir.
Son olarak önemle belirtmek gerekir ki herhangi bir hak kaybına uğramamak adına davanın alanında uzman avukatla takip edilmesinde büyük fayda bulunmaktadır. Pehlivan Hukuk ve Danışmanlık olarak imar hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda her türlü hukuki desteği sağlanmaktayız.
EMSAL KARAR;
