Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi Davası Nedir? 2025 Rehberi Son yıllarda kiraya verenin, kiracıya karşı açtığı tahliye davalarında ciddi bir artış yaşanmaktadır. Peki, kiralanan taşınmazın tahliyesi davası nedir, hangi hallerde açılabilir, süreler nedir, hangi mahkeme yetkili ve görevlidir?
Bu yazımızda, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve ilgili mevzuat çerçevesinde kiracının tahliyesine dair en güncel bilgileri sade bir dille aktarıyoruz.
Kiralanan Taşınmazın Tahliyesine İlişkin Yasal Dayanaklar
Kiralanan taşınmazın tahliyesi davası, esas olarak Türk Borçlar Kanunu’nun 350 ila 356. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Ayrıca İcra ve İflas Kanunu’nda da ilamsız tahliye usulü düzenlenmiştir. Bu yazıda dava yoluna odaklanacağız. İcra yoluyla tahliye konusu ise başka bir yazımızda ele alınacaktır.
Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Sebepleri (TBK m. 350-351)
1. Konut veya İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
Kiraya veren; kendisi, eşi, çocukları, anne-babası veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açabilir.
Bu durumda taşınmaz 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz.
2. Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye
Kiralanan taşınmazda esaslı onarım, genişletme veya yeniden inşa gerekiyorsa ve bu işlemler sırasında kullanımı mümkün değilse, tahliye talep edilebilir.
Kiracı çıkarıldıktan sonra taşınmaz, haklı bir sebep olmadan 3 yıl geçmeden başka birine kiralanamaz. Eski kiracının öncelikli kiralama hakkı vardır; yazılı olarak bildirim yapılmalı ve kiracı 1 ay içinde bu hakkını kullanmalıdır.
3. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye (TBK m. 351)
Taşınmazı sonradan edinen kişi, kendisi veya yakınları için gereksinim varsa, edindiği tarihten itibaren:
- 1 ay içinde yazılı bildirimde bulunmalı,
- Kiracının çıkmaması durumunda 6 ay sonra tahliye davası açabilir.
Ayrıca, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren 1 ay içinde de dava açma hakkı vardır.
Tahliye Davası Açma Süreleri
- Belirli süreli sözleşmelerde: Süre sonunda, 1 ay içinde dava açılmalı.
- Belirsiz süreli sözleşmelerde: Kiraya veren, 6 aylık fesih döneminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmalı ve kiracı çıkmazsa 1 ay içinde dava açmalıdır.
Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri (TBK m. 352)
1. Tahliye Taahhütnamesi Varsa
Kiracı, taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmiş ve boşaltmamışsa; kiraya veren 1 ay içinde dava veya icra yoluna başvurabilir.
2. Kira Bedelinin Ödenmemesi ve İki Haklı İhtar
Bir yıl içinde, kiracı kira bedelini ödemediği için iki kez haklı ihtar almışsa, kiraya veren kira yılının sonunda 1 ay içinde tahliye davası açabilir.
3. Kiracının Aynı İlçede Başka Evi Varsa
Kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve bu durum sözleşme sırasında bilinmiyorsa; kira bitiminde 1 ay içinde dava açılabilir.
Önemli Not: Dava Açma Süresi Geçerse Ne Olur?
TBK m. 353’e göre, dava süresi içinde kiracıya yazılı bildirim yapılırsa, dava açma süresi bir kira yılı uzar.
Ancak süresinde açılmayan tahliye davaları usulden reddedilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi
Yetkili Mahkemeler:
- Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi
- Davalının yerleşim yeri mahkemesi
- Kira sözleşmesinin ifa yeri mahkemesi
Bu dava, taşınmazın aynından kaynaklanmadığı için kesin yetki yoktur.
Sonuç: Tahliye Davası Açmadan Önce Ne Yapmalı?
Kiralanan taşınmazın tahliyesi davası, ciddi süre ve şekil şartlarına tabidir. Hatalı adımlar hak kaybına yol açabilir. Bu nedenle profesyonel avukatlık ve danışmanlık hizmeti almak, sürecin sağlıklı ilerlemesi açısından büyük önem taşır.
📞 Avukat Desteği Almak İçin Bizimle İletişime Geçin
PEHLİVAN HUKUK VE DANIŞMANLIK, kiralanan taşınmazın tahliyesi davalarında müvekkillerine profesyonel hukuki destek sunmaktadır.
Detaylı bilgi ve danışmanlık için bize ulaşabilirsiniz.