Bu yazımızda Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk konusunu ele alacağız.5 Nisan 2023 tarihli ve 32154 sayılı Resmî Gazete’de 7445 Sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun yayımlanmıştır. Bu kanun ile ile 6326 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda önemli değişiklikler yapılmıştır.
Yayımlanan kanuna göre 1 Eylül 2023 tarihi itibariyle kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartı haline getirilmiştir.
İcra Ve İflas Kanunu İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Madde 37 uyarınca;
“Bazı uyuşmazlıklarda dava şartı olarak arabuluculuk
MADDE 18/B- (1) Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır:
- a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.
- b) Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar.
- c) 23/6/1965tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar.
ç) Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.
(2) Arabuluculuk süreci sonunda tarafların anlaşması halinde anlaşma belgesi, taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslar gözetilmek suretiyle düzenlenir.
(3) Bu madde kapsamında düzenlenen anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin alınması zorunlu olup bu şerh taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından taşınmazın bulunduğu yer, diğer anlaşma belgeleri bakımından ise arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. Mahkeme taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından yapacağı incelemede anlaşma içeriğini, arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığı ve taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslara uyulup uyulmadığı yönünden denetler; bu kapsamda kurum veya kuruluşlardan bilgi veya belge talep edebilir ve gerektiğinde duruşma açabilir.
(4) Anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin verilmesiyle ilgili diğer hususlar hakkında 18 inci madde hükmü uygulanır.”
Madde hükmüne bakıldığında ilamsız icra yoluyla tahliye haricinde kiralanan taşınmazın tahliyesi davası, uyarlama davası, kira bedelinin tespiti davasında, kira sözleşmesi nedeniyle alacak davalarında arabuluculuk zorunlu hale gelmiştir.
Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk 1 Eylül’den Önce Açılan Davalara Uygulanacak Mı?
1 Eylül’den önce açılan davalarda zorunlu arabuluculuk uygulanmayacaktır. Zorunlu arabuluculuk uygulaması 1 Eylül tarihinden sonra açılan davalarda geçerli olacaktır.
Arabuluculuğa Başvuru Süreci Ne Şekilde İşlemektedir?
Kira uyuşmazlığı nedeniyle dava açacak olan taraf dava açmadan önce açılacak davaya bakmakla yetkili olan yer Arabuluculuk Bürosuna başvuru yapmak zorundadır. Arabuluculuk bürosu bulunmayan adliyelerde Sulh Hukuk Mahkemelerine başvuru yapılmalıdır.
Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk,Arabuluculuk görüşmelerine bizzat veya avukat aracılığıyla katılım sağlamak mümkündür. Ancak iki şekilde de görüşmelere katılmama durumu söz konusu olduğunda katılmayan taraf dava sonucunda kazansa dahi yargılama giderlerini ödemek durumunda kalacaktır. Ve davayı kazandığı takdirde de vekalet ücretine hükmedilmeyecektir.
Arabuluculuk görüşmeleri sonucunda taraflar anlaşırsa arabulucu, anlaşma tutanağı düzenleyecektir. Arabuluculuk anlaşma tutanağı ilam niteliğinde belge sayılmaktadır.
Tutanak, tüm tarafların (taraflar, varsa avukatlar, arabulucu) imzalandıysa direk ilam niteliğindedir. Ancak taraflardan birinin imzası eksikse Sulh Hukuk Mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması gerekmektedir.
Taraflar anlaşamaz ise anlaşamama tutanağı düzenlenir, düzenlenen bu tutanağın dava açılırken mahkemeye sunulması zorunludur. Sunulmadığı takdirde dava şartı yokluğundan davanın reddine karar verilecektir.
Herhangi bir hak kaybına uğramamak açısından kira uyuşmazlıklarına ilişkin arabuluculuk ve dava sürecinde avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmeti almak oldukça önemlidir.
PEHLİVAN Hukuk ve Danışmanlık olarak müvekkillerimize kira uyuşmazlıklarına ilişkin arabuluculuk ve dava sürecinde her türlü hukuki desteği sağlamaktayız.