KİRA TESPİT DAVASI
Bu yazımızda Kira Tespit Davası Nedir? Nasıl Açılır? Şartları Nelerdir? konusunu ele alacağız. Türk Borçlar Kanunu’nun 344.maddesi uyarınca; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”
Kira Bedelinin Belirlenmesine İlişkin Dava Ne Zaman Açılabilir?
Taraflar arasında kira bedelinin artışına ilişkin anlaşma varsa kira tespit davası açılamaz.
Taraflar arasında kira bedelinin artışına ilişkin bir anlaşma yoksa kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir
Taraflar arasında anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Mahkemece Belirlenen Kira Bedeli Hangi Tarihten İtibaren Geçerlidir?
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava,
- Yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
- Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Kira Bedeli Yabancı Para Cinsinden Belirlenen Kira Sözleşmeleri Bakımından Kira Tespit Davası
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, TBK m.138’de düzenlenen aşırı ifa güçlüğü durumu oluştuysa 5 yıllık süre aranmaz.
Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?
Kira tespit davasını, hukuki yararın varlığı halinde kiraya veren açabileceği gibi, kiracı da kira bedelini düşürmek için açabilir.
Kira Tespit Davası Açmadan Önce İhtarname Göndermek Zorunlu Mudur?
Kira tespit davası açmadan önce ihtarname göndermek zorunlu değildir. Ancak yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte kiraya veren tarafından kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması ve yeni kira dönemi sonuna kadar dava açılması halinde, mahkemece belirlenecek kira bedeli bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Kira Tespit Davası Geçmişe Dönük Sonuç Doğurur Mu?
Kira tespit davası ile ileriye dönük kira bedelinin tespiti talep edilebilir. Kira tespit davası geçmişe dönük kira bedeline ilişkin sonuç doğurmayacaktır.
Kira Tespit Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira tespit davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir.
Yetkili mahkeme ise;
-Davalının ikametgahı
-Sözleşmenin ifa edildiği, yani gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemeleridir.
Kira tespit davaları taşınmazın aynından kaynaklanmadığı için taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili mahkeme değildir.
Kira Tespit Davası Kesinleşmeden İcraya Konulabilir Mi?
Kira tespit davası sonucunda verilen karar kesinleşmeden icraya konulamaz.
Herhangi bir hak kaybına uğramamak açısından kira tespit davası sürecinde avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmeti almak oldukça önemlidir.
Pehlivan Hukuk Bürosu kiralanan kira tespit davalarında müvekkillerine her türlü hukuki desteği sağlamaktadır.